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知っトク資産活用術

知っておきたい！
2024年度
改正のマンションに関する税制

マンションの売買や相続をする際には、さまざまな税金が課されます。税額は高額にもなり得ることから、減税制度や節税のポイントを知っておく重要性は高いといえるでしょう。
2024年は、住宅ローン減税や売買時の軽減税率、相続税評価方法など、マンションを所有している人やマンションの売買を検討している人に影響する税制の改正が見られました。これらの改正のポイントを知っておけば、マンションの売り時や買い時の検討や物件選びに役立つはずです。

新築住宅および買取再販住宅に関する
住宅ローン減税

新築住宅および買取再販住宅に関する住宅ローン減税とは、最長13年にわたって年末の住宅ローン残高の0.7％が、所得税と一部住民税が控除される制度です。住宅ローンを組んでマイホームを購入する方にとっておなじみの制度ですが、これまで度々、改正されてきました。2024年の改正点は、以下のとおりです。

＊「住宅ローン減税」申請の際には、省エネ基準以上適合の証明書として所定の証明書の提出が必要になります。

新築および買取再販住宅の借入限度額引き下げ

新築住宅および買取再販住宅に関する住宅ローン減税による控除額は年末の住宅ローン残高の0.7％ですが、借入額に限度があります。そのため、年末時点で限度額を超えるローン残高があったとしても、限度額の0.7%を超えて控除されることはありません。
2023年の借入限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅が5,000万円、ZEH水準省エネ住宅4,500万円、省エネ基準適合住宅が4,000万円でしたが、2024年1月1日以後に入居した場合は、それぞれ上記表のように引き下がります。借入限度額が下がることから、限度額を超える融資を受けて新築住宅あるいは買取再販住宅を購入する場合は2023年と比べて控除額が下がります。なお、2025年も2024年の借入限度額が据え置かれる予定です。

ただし、子育て世帯および若者夫婦世帯に限り、2024年・2025年も2023年の借入限度額が据え置かれます。子育て世帯および若手夫婦世帯とは、①年齢19歳未満の扶養親族を有する者、②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、又は年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者を指します。
＊2024年に入居する者が①又は②に該当するか否かは、2024年12月31日を基準に判断する。

省エネ基準に適合しない新築住宅が適用外に

※住宅ローン減税の税務署への申請時、確認済証の写しを提出し、2023年12月末までに建築確認を受けた住宅であることを証明する必要があります。2024年6月末までに竣工済の住宅については、省エネ基準に適合しない場合にも特例の適用がある場合があります。

2023年は、省エネ基準に適合していない新築住宅も借入限度額3,000万円を上限に住宅ローン減税を受けることができました。しかし、2024年からは借入限度額がゼロに。つまり、省エネ基準に適合していなければ住宅ローン減税の適用外となります。

2025年度からは、すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務付けられます。住宅ローン減税は、一足早く省エネ基準への適合を必須とした形です。

子育て世帯・若者夫婦世帯による
「子育て対応リフォーム」で所得税減税

子育て世帯や若者夫婦世帯への支援強化は、リフォーム減税にも見られます。これまでも、既存住宅の耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良住宅リフォームにかかる減税制度がありましたが、2024年度税制改正で新たに子育て世帯および若者夫婦世帯による「子育て対応リフォーム」も同制度の対象に加わりました。

子育て対応リフォームとは、
以下のような改修を指します。

転落防止の
手すりの設置
対面キッチン
への交換
可動式
間仕切り壁の設置
防音性の高い床
への交換

＊（）内の金額は太陽光発電設備を設置する場合
＊子育て［拡充］は「子育て世帯・若者夫婦世帯」に限ります

出典：国土交通省「令和6年度国土交通省税制改正概要」

不動産売買には、印紙税や不動産取得税、登録免許税などの税金が課されます。これらの税金の優遇措置は2024年3月31日までとされていましたが、2024年度税制改正で延長が決定。引き続き、軽減税率が適用されます。

■印紙税
2027年3月31日までの軽減税率

■不動産取得税

■認定長期優良住宅

■登録免許税

住宅用家屋

認定長期優良住宅

認定低炭素住宅

現金を不動産に換えることが相続税対策になるのは、現金と不動産の相続税評価の違いによるものです。たとえば、1,000万円の現金の相続税評価は1,000万円ですが、1,000万円の不動産の相続税評価は、路線価や固定資産税評価額を基に算出されるため、多くの場合、評価が下がります。
マンションは土地の持分が少ないことから、戸建てと比べて相続税評価が低くなる傾向にあります。特に高層マンションや戸数が多いマンションはこの傾向が強く、一戸建てとの評価額の乖離が問題視されていました。

評価額が時価の6割になるように補正

乖離率：時価と相続税評価額の差分を割合で示したもの

出典：国税庁第2回マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について

改正前は、マンションの時価と相続税評価額の乖離率の平均は2.34倍で、20階以上のマンションでは3倍以上の乖離率が見られていました。乖離率が3倍ということは、時価3,000万円のマンションの相続税評価額が1,000万円になるということ。一方、一戸建ての乖離率の平均は1.66倍と、相続税評価額は時価の6割程度になるのが平均です。
2024年には、この乖離を是正するため、マンションの相続税評価方法が改正。2024年1月1日以降の相続から、マンションの時価と相続税評価額の乖離率1.67倍を超える場合は1.67倍になるように補正されることとなりました。なお、1.67倍以下のマンションについては補正されません。
改正後も引き続き一定の相続税対策に期待できるものの、一部のマンションは節税効果が下がる可能性があります。