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マンションを売却する？
賃貸に出す？
迷ったときの判断基準

転勤や住み替えなどでマンションに住むことがなくなった場合、
迷うのが「売却するか」あるいは「賃貸に出すか」という選択でしょう。売却すればまとまった資金が得られる一方で、
賃貸に出せば定期的に収入を得ることができます。
そこで今回は、マンションを売るか、貸すかで悩んだときの
「判断基準」について解説します。

売却と賃貸
それぞれのメリットは？

まずは、売却と賃貸それぞれのメリットを見ていきましょう。

まとまった資金が得られる

マンションを売却すれば、対価としてまとまった資金が得られるため、新居の購入資金や住宅ローンの返済資金の足しにすることもできるでしょう。高齢の方であれば、老後資金や高齢者施設の入所資金に充てることもできます。

マンションの維持・管理の
費用や手間がなくなる

マンションを貸している間も、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金はかかり続けます。維持・管理には一定の労力も必要ですが、売却すればこれらの負担から解放されます。

売却時に税優遇が受けられる

マンションの売却で利益が出た場合は、所得税・住民税が課されます。しかし、一定の要件を充たしてマイホーム（住まなくなった日から３年後の年末までに売却した場合も含む。）を売却すれば「3,000 万円特別控除」が適用となるため大幅な節税になります。一定の要件については下記　国税庁ホームページをご確認ください。

［国税庁ホームページ］
No.3302 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

築年数が浅いときに売却できる

賃貸に出した後にマンションを売ることもできますが、経年によって傷や汚れ、設備不良が目立ちやすくなり、資産価値が損なわれる可能性があります。住まなくなった時点で売却すれば、築年数が浅く資産価値が賃貸に出してから売却する場合よりも高い状態で売却することができます。

※イラストはイメージです

定期的に収入が得られる

マンションを貸す最大のメリットともいえるのが、家賃収入が得られることです。保有中に利益が生じないゴールドや配当利回りが低い株などと比べると、安定的かつ大きな収入が得られやすい投資です。

マンションの維持・管理にかかる費用を経費として計上できる

マンション維持・管理費用がかかる点はデメリットともいえますが、これらの費用を経費計上できる点はメリットです。自宅マンションをリフォームしたり、修繕したりする際は個人の出費となりますが、賃貸マンションの維持・修繕費用は経費として計上することで所得を抑えることができます。

資産として
持ち続けることができる

マンションを所有し続けていれば、いずれまた住むことも可能です。住まいは、空室にしておくより、人が住んで定期的な清掃や換気をしたほうが劣化が避けられます。「将来住む予定がある」「資産として持ち続けたい」ということであれば、賃貸に出すメリットは大きいといえるでしょう。

将来的に売却することも可能

今売らなくても、５年後、10年後にマンションを売ることも可能です。入居者がいる状態であっても、マンションは売却できます。お子さんの進学、急な怪我や病気などに備えて今は売らずにマンションを貸しておくというのも一案です。

※イラストはイメージです

売却のメリット

・まとまった賃金が得られる

・マンションの維持・管理の費用や手間がなくなる

・売却時に税優遇が受けられる

・築年数が浅いときに売却できる

賃貸のメリット

・定期的に収入が得られる

・マンションの維持・管理の費用を経費として計上できる

・資産として持ち続けることができる

・将来的に売却することも可能

出典：国土交通省

上記のグラフは、2010年の不動産平均価格を100とした場合の指数の推移を表しています。いずれの物件種別も高騰傾向にありますが、マンションは頭ひとつ飛び抜けていることがわかります。
インフレで資材価格や人件費が高騰し、新築マンションの価格が上がっていることも影響していますが、マンション価格が高騰し始めたのは2013年頃からです。これ以前に購入したマンションは現在、予想を上回る金額で売れる可能性があります。とはいえ、すべてのマンションの価格がこのような推移をしているわけではありません。日本では少子高齢化が進み、2025年には団塊の世代が後期高齢者になることで超高齢化社会を迎えます。すでに人口も減り始めていることから、都市部や駅周辺など「好立地」とされるエリアを除き、マンション価格が下落していく可能性も否めません。

日本では少子高齢化が進み、2025年には団塊の世代が後期高齢者になることで超高齢化社会を迎えます。すでに人口も減り始めていることから、都市部や駅周辺など「好立地」とされるエリアを除き、マンション価格が下落していく可能性も否めません。

出典：東京カンテイ

近年は、分譲マンションの賃料も上昇傾向にあります。しかし、上昇率でいえばマンション価格を下回っていることが多いのが現状です。
賃貸住宅の家賃が上がるのは、契約更新時、あるいは新規契約時であることが多いため、売買価格と異なり経済や市況の動向が速やかに反映されません。また、日本の法律は賃借人が保護される傾向にあります。
入居中の賃料アップについては「正当な事由」が必要であり、インフレという理由だけでは賃料を上げることはできません。こうした状況もあって、マンションを賃貸に出す際は賃貸借契約時の賃料設定が非常に重要になってきます。契約中は賃料を上げることが難しいことから、賃貸管理会社と相談しながら、賃貸開始時期や条件面を調整のうえ、適切な賃料に設定することが大切です。

こうした状況もあって、マンションを賃貸に出す際は賃貸借契約時の賃料設定が非常に重要になってきます。契約中は賃料を上げることが難しいことから、賃貸管理会社と相談しながら、賃貸開始時期や条件面を調整のうえ、適切な賃料に設定することが大切です。

注意：インフレ局面では、賃料だけでなく、管理費や修繕積立金、リフォーム工事費などの経費も上がっていく可能性があります。必ずしも「賃料UP＝収益UP」とはならない点には注意が必要です。

インフレによって賃料が上がる可能性はあるものの、取引価格と比べると、限定的かつ遅効性が見られるものと考えられます。賃貸借契約中に賃料の値上げをすることは容易ではないことから、運用を始める前の市況や資産価値、収益性の見極めが重要になってきます。

マンションに住まなくなった理由、あるいはマンションを取得した経緯によって、売る・貸すの判断基準は異なります。

相続で取得したマンションは、
次のような点を考慮して売るか・貸すかを判断しましょう。

相続税の納税期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から数えて10ヵ月以内です。相続税の納税資金が不足している場合には、マンションを売却して資金を用意するのも手段の一つです。

マンションの所有権を複数の相続人で共有する場合、将来的に共有者同士でトラブルとなる可能性があります。管理、利用、売却の方針で揉めたり、共有者内で新たに相続が発生して当事者が増えたりする前に、（持分の）売却を視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

すぐには住まないとしても、将来自分たちが住む予定があれば、空き家になっている間の有効活用として賃貸に出すことも検討しましょう。

転勤でマンションが空室になる場合は、
期間が決まっているか否かで
判断が分かれることがあります。

転勤の期間が決まっていて、戻ってきたら再びマンションに住む予定の場合は「定期借家契約」でマンションを貸し出すと良いでしょう。定期借家契約には更新がないため、帰任時期を考慮して期間の終わりを設定し、退去してもらうことができます。

転勤の期間が決まっていない場合は、判断が難しいです。転勤が長くなりそうであれば定期借家ではなく普通借家にすることで、より高い賃料額を提示して貸し出せる可能性があります。ただし、中途解約や更新拒否に条件があるので、帰任のタイミングに合わせてマンションに戻れない場合があります。

住み替えの場合は、住宅ローン残債や
マンションの条件などから判断するのが良いでしょう。

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すには、基本的に投資ローンへの借り換えが必要です。投資ローンは住宅ローンと比べて金利が高いため、ローン残債が多いと利益を圧迫するおそれがあります。

好立地のマンションは、インフレに伴って資産価値や賃料が上がっていく可能性があります。一方、変動金利で融資を受けている場合は、インフレ局面では金利上昇によって金銭的な負担が増えることも危惧されます。将来の市況を予測したうえで売却した場合と賃貸に出した場合をシミュレーションし、比較検討することが大切です。

インフレでマンションの価格や賃料が高騰していくとすれば、
資産として所有していて賃貸に出したほうが、経済合理性は高いといえます。
しかし、現在の価値や賃料、そして今後期待される資産性や収益性は、
マンションのエリアや築年数、状態、需要などにより異なります。
まずは、ご所有マンションの価格やエリアの特徴などを知ることが大事です。
東急コミュニティーがご紹介する東急住宅リースでは、
賃貸に出したあとのサポートだけでなく、リノベーションや売買などの相談にも対応しています。
マンションを売るか、貸すかで悩んでいる方も、お気軽にご相談ください。