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サブリース契約のメリット・デメリット

不動産管理会社の家賃保証サービス「サブリース」は、賃貸経営を始めたいけれど空室リスクが不安なオーナー様にとって心強いものです。しかし、デメリットがないわけではありません。今回は、サブリースについて解説します。

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、賃貸物件を不動産管理会社が一括借り上げし、オーナーは毎月定額の保証賃料（賃料の80～90％相当）を受け取るものです。賃貸物件は、不動産管理会社から入居者に転貸されます。

一般の賃貸借契約

オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結ぶので、
借主は入居者です。

サブリース契約

借主はオーナーの契約相手である管理会社であり、
入居者は転借人になります。

サブリース契約は危ない？

サブリース契約は、過去にオーナーと管理業者の間でトラブルが多発し、社会問題にもなりました。業者から契約のリスクを十分説明されず、「30年間同額の家賃が保証される」などと誤解したまま契約。数年後、業者から家賃減額請求や途中解約を受けて、途方に暮れるオーナーが続出したのです。

これを受けて、サブリースに関する法整備が進められ、2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では、業者に対し、以下のルールが定められました。

・不当な勧誘行為の禁止

・誇大広告の禁止

・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

・賃貸住宅管理業者の登録義務化

・業務管理者の配置、管理受託契約締結前の
重要事項説明などの義務化

不良業者の排除を含め、オーナーが安心して取り引きできる環境が整えられてきています。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約には、メリットもあればデメリットもあります。トラブルに遭わないためにも、しっかり把握しておきましょう。

メリット

デメリット

・家賃滞納の心配がなく、安定した賃料収入が得られる

・空室リスクがない

・入居審査などの手間がない

・管理の手間がかからない

・収支管理が楽

・管理業者に手数料（賃料の10～20％相当）を支払う必要がある

・礼金、更新料は受け取れない

・入居者を選べない

サブリース契約を検討する際はここをチェック！

トラブルを避けるには、契約書をしっかりチェックすることも大切になります。特に気をつけておきたいポイントは次の４つです。

１）契約期間と保証期間

契約期間が30年でも、「〇年毎に賃料改定」との規定があれば、一定年数ごとに賃料の見直しがあり、賃料が下がることもあります。

２）設備の交換やリフォームの計画

設備の交換やリフォーム費用はオーナーの負担になるので、曖昧なまま契約してしまうと、思いがけない出費が発生する可能性があります。

３）免責期間

免責期間とは、管理会社による家賃保証がない期間です。一般的には契約日から60~90日となっている場合が多いです。

４）解約条項

オーナー側からの解約には違約金がかかるとされている場合もあります。解約条件と違約金については、必ず確認しておきましょう。

サブリース契約は信頼できる業者を選ぼう

サブリースを利用する場合、管理業者とは長いお付き合いになります。そのため家賃保証率の数字に惑わされることなく、説明や対応がしっかりしているか、倒産リスクがないかなどから、「信頼できる業者か」を見極めることが重要です。

東急コミュニティーがご紹介する東急住宅リースの賃貸管理サービスは、30年以上※の実績があり、賃貸管理戸数は約121,000戸（2022年9月末現在）。1室からご利用いただける賃貸管理サービスとして「サブリースプラン」をご提供しています。
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※1985年〜自社調べ