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知っトク資産活用術

マンションを売る前に
知っておきたい売却相場

中古マンションには定価はなく、売主が自由に値付けできます。しかし、相場を大きく上回る金額で売却することは難しいものです。希望の条件でマンションを売るためにも、売却前にある程度の相場観を養っておく重要性は高いといえるでしょう。

売主が売却相場を
把握すべき３つの理由

「マンションの売却は不動産会社に依頼するもの」というイメージがあるかもしれませんが、マンションを売るのは所有者である売主です。不動産会社は買主を探索し、売買取引を仲介してくれますが、売却をするかどうかの判断はもちろん、不動産会社を選び、売り出し価格を決めるのは売主に他なりません。売主の判断が、マンションがいつ・いくらで売れるかを左右するからこそ、売主自身が相場を把握しておくべきなのです。

価格を決めるのは売主

マンションは、買主から価格が妥当だと判断されなければ契約は成立しません。金額が妥当かどうかの判断は、やはり「相場」が基軸となります。立地や築年数、広さ、市況などに鑑みて「高い」と判断されれば、売却には時間がかかります。

逆に「安い」と判断されれば早期に売却できるでしょうが、安すぎると今度は売主にとって利益損失になってしまいます。

マンションを売るからには、何かしらの理由があるはずです。可能な限り高く売りたい方もいれば、少しでも早く売りたい方もいるでしょう。いずれにしても、自分が希望する条件で売却するために必要なのが、相場の把握です。

不動産会社による査定の理解度が高まる

マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、まずは査定依頼をします。査定結果が納得できるものなのか、本当に信頼できる不動産会社なのかを判断するには、売主もある程度、相場観を身につけておかなければなりません。

中には、売れるはずもない高額な査定額を提示し、自社を選んでもらおうとする悪徳な不動産会社も存在します。査定額は、高ければいいというものではありません。

どのような事例を参考にし、どのような点が評価されてこの査定額になったのか。このような理解を深めるため、売主も一定の知識をつけておく必要があります。

住宅ローンを完済できそうか事前に確認できる

住宅ローンの完済は、マンションを売却するにあたって必須条件です。売却相場がある程度わかれば、マンションを売ったお金で住宅ローンが完済できそうか判断できるでしょう。完済できそうもない場合には、売らないという選択をするか「住み替えローン」を利用したり、

金融機関と相談の上「任意売却」という特別な方法で売ったりすることを検討しなければなりません。

▼こちらの記事もご参照ください▼

ローン残債があるマンションを買い替える方法

https://kurashinomado.jp/service/assets/91/

検討段階別！
マンションの売却相場を知る方法

マンションの売却相場を知る方法は1つではありません。ここでは3つの方法をご紹介しますが、全てを実施する必要はなく、検討段階に合わせて適切な方法を選択しましょう。

不動産ポータルサイトを閲覧する

検討段階が進んでいない場合、あるいは簡単に売却相場を知る方法としては、SUUMOやHOME'S、at homeなどの不動産ポータルサイトで条件が近いマンションの価格を調べるのがおすすめ。ただし、「売り出し価格」と「成約価格」には一定の乖離があるため注意が必要です。
売り出し価格とは、あくまで「値札」にすぎません。不動産ポータルサイトの掲載価格が、「値札」です。購入申し込み時には、少なからず値下げ交渉が入ることがあります。売却時期や立地、築年帯などによっても差がありますが、成約価格は売り出し価格から5〜10％低い金額になるのが一般的です。

レインズ・マーケット・
インフォメーションで調べる

国土交通省が指定する不動産流通機構が運営するレインズ・マーケット・インフォメーションなら「売り出し価格」ではなく「成約価格」を調べられるため、より詳細な売却相場を知ることができます。ただし、物件詳細が公開されているわけではなく、最寄駅からのおおよその距離や専有面積、間取り、築年数などとその成約価格が示されるのみです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

特定のマンションがいつ・いくらで成約に至ったかを知ることができるのは、不動産会社だけです。というのも、マンションの成約情報は「レインズ」でしか知ることができないからです。レインズとは上記のレインズ・マーケット・インフォメーションと違い、不動産業者だけが閲覧できる不動産情報システムを指します。不動産会社は、レインズの成約情報や売り出し情報を基に「取引事例比較法」という方法でマンションを査定するのが一般的です。

取引事例比較法

査定するマンションの条件に近い取引事例を収集し、取引の事情や市況などに鑑みた補正を行って査定する方法

取引事例比較法では、どの取引事例を参考にするかによって査定額が変わってくるため、不動産会社による査定額も一律ではありません。査定額を算出するうえで重要なのは、精度の高さです。

取引事例比較法では、どの取引事例を参考にするかによって査定額が変わってくるため、不動産会社による査定額も一律ではありません。査定額を算出するうえで重要なのは、精度の高さです。相場を読み、妥当な金額が算出できるかによって、売り出しから成約までのスピードや売却金額は大きく変わってきます。精度の高さを見極めるためには、マンションの売却やそのエリアでの不動産売却に強い複数の不動産会社の査定を比較することが大切です。

▼こちらのサイトもご参照ください
「不動産一括査定サイト」すまいValue
https://sumai-value.jp/

※掲載している写真・イラストは全てイメージです

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マンションの売却相場の
調べ方Q&A

Q.: 中古マンションの市況は
どのように調べればいいですか?

A.

不動産会社に聞くのが一番ですが、レインズが毎月発行し、一般公開している「サマリーレポート」で市況感を知ることもできます。

■首都圏中古マンション件数の推移

レインズのレポートでは、中古マンションの平米単価や成約件数の推移が、上記のようなグラフを用いながらわかりやすく解説されています。

出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構

http://www.reins.or.jp/library/2023.html

Q.: 相場より高く売却するには?

A.: マンションの売買とは、物件と買主のマッチングです。相場より金額が高いということは、買主にとっての魅力が下がるということ。ある程度、売却に時間がかかることを覚悟したうえで不動産会社に相談しましょう。次のような施策によって物件の魅力を高めることも効果的です。

東急コミュニティーがご紹介する東急リバブルでは、
お客様の幅広いニーズにお応えする売却サービスをお届けしています。

ルームデコレーション

生活のイメージがしづらいお部屋に、インテリアコーディネーターがお部屋の雰囲気に合わせてセレクトした家具や小物を設置して、お部屋をモデルルームのように演出します。

水まわりブライトニング
キッチン・バス・洗面・トイレ

プロが専用の洗剤・機材による洗浄をし、日常的なお掃除では落とし切れないキッチンのコゲつきやレンジフードの油汚れ、浴室の黒カビやトイレの頑固な汚れなどを除去します。

壁・床リペアリング

壁紙のめくれや浮き、欠損、フローリングの凹みや傷、建具の傷などを修繕し、目立たなくすることで印象を改善します。

Q.: マンションを早く売りたいのですが......

A.

1.売却時期を選ぶ

マンションには、売りやすい時期と売りにくい時期があるものです。新生活を前にマンションを探される方は多いため、 2〜3月が最も売りやすい時期といわれています。購入希望者が多い時期はその分マッチングの確率が高まるため、早期売却に期待できます。

▼こちらの記事もご参照ください▼

売却までの期間を短くする４つのポイント

https://kurashinomado.jp/service/assets/64/

2.相場より一定程度低い金額で売り出す

相場より安い金額で売り出せば物件の魅力が高まるため、早期売却が見込めます。安ければ安いほど早く売れる確率は上がりますが、限られた時間の中でも可能な限り高く売りたいというのが売主の心理であるはずです。どの程度、価格を落とすかについては競合となる物件の有無にもよりますので、不動産会社と相談して決めるようにしましょう。

3.不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が買主となって直接買い取ってくれる取引を「不動産買取」といいます。不動産買取では、販売活動をする必要がないため、数週間から1ヶ月程度で現金化が可能です。残置物などがあっても相談に応じてもらえる事もあるため、時間がない方や手をかけずに売却したい方に適した売却方法だといえるでしょう。