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知っトク資産活用術

「譲渡所得税※」を抑えるには
どうすればいいの？

※復興特別所得税を含む（平成25年から令和19年まで）

マンションの売却で「譲渡所得」が出ると、税金が課されます。譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指します。マンションの価格は都市部を中心に高騰傾向にあるため、近年、売却益が出るケースは増加傾向にあります。また、相続で取得したマンションは、購入時の価格がわからないことも少なくありません。この場合、売却した金額のわずか5％で取得したとみなされてしまうため、売却益が出やすくなってしまいます。

しかし、自己居住用のマンションや相続したマンションの売却には、譲渡所得税を軽減できる控除特例が用意されており、これらの適用を受けることで税負担を軽減できます。ただし、これらの特例は自動的に適用になるのではなく、確定申告が必要です。適用には期限もあるため、あらかじめ控除特例の存在や適用要件を知っておきましょう。

「譲渡所得税」ってなに？

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課される住民税と所得税の総称です。譲渡所得は、簡単にいえば売却益を指しますが、購入時の金額から売却した金額を差し引いたものではなく、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝
譲渡収入金額−（取得費+譲渡費用）

● 譲渡収入金額：マンションの売却によって得た金額

● 取得費^※1：マンションの取得にかかった金額から
減価償却費^※2を差し引いた金額

● 譲渡費用：マンションの売却にかかった金額

※1取得費が不明の場合は、売却金額の5％で取得したとみなすことができる。

※2減価償却とは、経年によって損なわれる建物の資産価値を計上する手続きを指す。減価償却費は、次の計算式で算出する。
減価償却費（定額法）＝建物の購入代金×0.9×償却費（非業務用マンションかつ（鉄骨）鉄筋コンクリート造の場合は0.015）×経過年数

譲渡所得がプラスになった場合、
所有期間に応じて以下の税率が課されます。

所有期間5年以下

39.63％（所得税※30.63％・住民税9％）

所有期間5年超

20.315％（所得税※15.315％・住民税5％）

※復興特別所得税を含む（平成25 年から令和19 年まで）

たとえば、1,000万円の譲渡所得が出たときの税額は、特別控除の適用を受けなかった場合、所有期間が5年を超える場合であっても200万円以上と決して安いものではありません。

節税に役立つ控除特例

売却したマンションが自己居住用物件（マイホーム）の場合、適用要件を満たせば次のような控除特例が適用になります。

マンションを売却した場合

■居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例（マイホーム特例）

3,000万円の特別控除（マイホーム特例）とは、マイホームを売却したときに出た譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例です。3,000万円以上の譲渡所得が出るのは稀のため、多くの場合、税額をゼロとすることができます。

※図はイメージです
※説明をわかりやすくするため取得費や譲渡費用は省いております

主な適用要件

● 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却

● 売却した年の前年、前々年にこの特例とマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例、買い換え特例などの適用を受けていない

● 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係ではない

※新規住宅に入居した年とその前年、前々年に従前の住居等を売却しこの特例の適用を受けた場合、住宅ローン控除の適用を受けることはできない

詳しくは以下国税庁サイトを参照ください。

軽減税率の特例

3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得が控除しきれない場合は、10年を超えているマイホームに限り、軽減税率の特例によって税率を引き下げることができます。所有期間が５年を超える場合の税率は、通常20.315％（所得税15.315％・住民税5％）ですが、この特例を適用することで、譲渡所得のうち6,000万円を超える部分の税率が14.21％（所得税10.21％・住民税4%）に引き下がります。