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知っトク資産活用術
ローン残債がある
マンションを買い替える方法
「マンションを買い替えたいけれど、住宅ローンが残っている物件を売却できるのか不安……」という方は多いのではないでしょうか。ローン返済中でも売却は可能ですが、その売却方法は、売却金額と残債のどちらが大きいかで変わります。詳しく見ていきましょう。
住宅ローンが残ったままでの
売却はできない
住宅ローンは借り入れの際、「ローンを返済できない場合、融資元が強制的に物件を売却できる権利」である抵当権が設定されます。抵当権付きの物件は買手が付かないので、売却するにはローンを完済し、抵当権を抹消しなくてはいけません。
売却時にローンを一括返済すればＯＫ
一般的に取られるのは、マンションの売却金額で残りのローンを一括返済する方法です。売却金額からローン残債と売却費用を引いた分が利益になります。
ローン残債が売却金額を上回る場合の対処
ローン残債が売却金額を上回っている場合は、売却金額だけでは一括返済ができないため、何らかの方法で不足分を調達し、ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはいけません。
具体的には、次の２つの方法があります。
自己資金で支払う
手持ちの資金で不足分を補う方法です。新たな借り入れがないので、利息の出費を抑えることができます。
住み替えローンを利用する
不足分と新居の購入資金をまとめて借り入れられるローン「住み替えローン」を利用する方法です。ただ、借入金額が大きくなるので、通常の住宅ローンに比べて審査は厳しい傾向にあり、利用できるケースは非常に限定的です。
例）新居の購入金額3,000万円＋不足分500万円を住み替えローンで借り入れ
【豆知識】
通常の売却と「任意売却」の違い
マンションを売却するには「任意売却」という方法もありますが、これは通常の売却手続きとは別物です。「任意売却」とは、競売を避けるために融資元に交渉して一定条件のもとに抵当権を解除してもらい、物件を売却するものです。売却金額は全額ローンの返済にあてられ、残債分は引き続き返済することになります。
買い替えのタイミングが合わない場合は？
マンションの買い替えでは、購入と売却のタイミングを合わせるのが難しいのも悩みの種です。その解決策として、不動産会社の中には、売却保証システムや立替払制度といったサービスを提供しているところもあります。これらを利用すれば、買い替えの資金計画が立てやすくなります。
まずは売却査定を受けてみよう！
マンションの売却を考えるなら、売却時にローン残債を一括返済できるのかを知るためにも、まずは売却査定を受けてみるのがおすすめです。東急コミュニティーが紹介する東急リバブルでは、無料査定に加え、最適な売却プランのご提案も行っております。ぜひ、ご相談ください。
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