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万一への備えを再確認！大切な資産と入居者を守るために

近年、自然災害の頻発化＆激甚化が不安視されています。地震はもとより、台風や局地的豪雨などを原因とする水害・風害も毎年、全国各地で起こっています。

予期できない自然災害から大切な資産と入居者を守るために、“今できる備え”をしっかりしていきましょう！

頻発化＆激甚化が目立つ自然災害

日本各地で度々起こる地震・台風・豪雨・豪雪といった自然災害は、賃貸住宅経営における大きなリスクのひとつ。被災のニュースを見聞きするたびに、不安を覚えるオーナー様も少なくないことでしょう。

不動産取引の際に必要な重要事項説明では「水害リスク情報の説明」が２０２０年7月17日から義務付けられました。入居者が災害に強い住まいを求める傾向は今後ますます高まると思われます。大切な入居者や資産を守るために、万一への備えを改めて確認しておきましょう。

■平成26年以降に発生した主な災害

※公的データを参照しているため参考資料をもとに編集と記載いたします。

賃貸住宅オーナーが考えておきたい被災リスク

自然災害が発生したとき、不動産の損害や入居者のケガなどについて、オーナー様の責任はどこまで問われるのでしょうか？

①不動産の損害＞修繕義務が問われます！

オーナー様（賃貸人）には、建物を常に居住可能な状態で提供する義務があります（※）。

そのため、自然災害によって入居者が居住に支障をきたすような損壊、例えば「窓ガラスが割れる」「雨漏りの発生」などは、原則、オーナー様が修繕費用を負担する必要があります。
ただし、賃貸管理会社によっては、契約書上の特約や運用方針により、修繕義務の範囲や費用負担の判断が、民法の原則とは異なる場合があります。実際の対応にあたっては、契約内容や管理会社の方針を個別にご確認ください。

（※）民法第606条「賃貸人の修繕義務」

②不動産の管理不行届き＞損害賠償責任が生じることも！

自然災害は不可抗力のため、損害賠償責任は基本的に生じません。ただし、建物の瑕疵や老朽化を放置するなど、適切に管理されていないことが原因で、家財に損害が生じたり人にケガをさせたりした場合は、オーナー様に損害賠償責任が生じる可能性があります。

なお、自然災害に起因する建物の損壊では、入居者に過失があれば入居者自身が修繕費を負担することもあります。例えば、「ベランダに倒れやすい鉢植えなどを置いていて、それが台風時に倒れて窓ガラスが割れた」などのケースです。また「地震で家具が倒れてケガをした」「建物から逃げるときに転んでケガをした」なども、建物の瑕疵や管理不足が原因ではないものは、入居者自身の責任となります。

万が一に備え「建物の修繕・管理」「損害保険の確認」「消火器の設置」を検討！

万一への備えとしてはまず、「建物や設備の適切な管理」が重要です。屋根や外壁の防水処理の点検・修繕、排水設備の掃除、看板等の確認、植栽のメンテナンスなどは定期的に行い、しっかり管理しておくと安心です。

万一に備える建物＆設備のチェックポイント！

併せて「加入している損害保険の確認」もしておきましょう。火災保険の補償範囲には、水災や風災、雹災、雪災などが含まれているでしょうか？水害リスクが高いなどの立地特性に応じて特約を付加したり、火災保険でカバーされない「地震に起因する火災」に備えて地震保険への加入を検討したりするのも一案です。また、火災保険の特約には、「施設賠償責任特約」や「家賃収入特約」といったオーナー様の安心につながるものもあります。

さらに、お部屋を賃貸に出す際、設備や内装だけでなく「安全対策」も重要なポイントです。共同住宅では、延べ面積が150平方メートル以上の場合やその他特定の条件を充たす場合には消火器の設置が義務付けられます。火災への備えは、賃借人の命や財産を守るために欠かせません。

安全対策について疑問や不安がある際は、東急住宅リースへご相談ください。

入居者や地域を守る防災力向上のために

予期できない自然災害に備えて、“今できる備え”は他にもあります。

安心・安全を提供するために、できることから始めてみてはいかがでしょうか？

【こんな工夫で防災力ＵＰ！】

①簡易的なリフォーム・リノベーション

・各居室の窓ガラスを強化ガラスに変える、窓外にシャッター付ける

・建物の内・外装材を不燃・難燃素材に変える　など

不燃化や耐震化を目的とした建替えに対しては、補助金制度を整えている自治体もあります。防災のためのリフォームも、東急住宅リースにご相談ください。

※分譲マンションの窓や玄関ドア等は共有部分にあたるため、リフォームするには管理組合の承認等が必要となります。

②入居者も使える備蓄品の準備

・懐中電灯、蓄電池、簡易トイレ、土嚢などの備蓄

入居者ニーズが高まっている防災備蓄を、必要に応じて検討してみましょう。

③管理・運営面の工夫

・共用部にハザードマップを掲示

・避難経路となる共用部やベランダの整理整頓の呼びかけ

入居者に対する意識づけも、防災力向上のポイントです。万一に際して共助できるコミュニティーの形成が減災につながります。

楽しくて役に立つ防災訓練『ぼうさいさい（防災祭）』東急住宅リースがお手伝いしています！

東急住宅リースが管理を委託されている「プラザタワー勝どき」（東京都港区）では、オーナー様の企画のもと、地域管轄の消防署と警察署の協力を得て「ぼうさいさい（防災祭）」を開催しています。エレベーター閉じ込めや消灯した暗い避難階段の行き来など、タワーマンションで起こり得る被災時の不便を多くの入居者が体験。各種訓練・体験に景品付きのスタンプラリーを導入するなど、ご家族で楽しみながら防災に対する意識を高めていただくイベント型の防災訓練は、入居者満足の向上や競合物件との差異化、地域貢献などにつながっています。