暮らしの窓WEB（東急コミュニティー）

「暮らしの窓とは」

マンションのライフスタイルを彩る
様々な情報をお届けします。

知っトク資産活用術

マンションの売却では
対価が得られるだけではない

マンションの売却というと
「対価が得られる」というイメージが強いと思いますが、
売却には一定の諸費用がかかります。
中には売買代金を受領する前に支払わなければならない
諸費用が発生する可能性や、売却後に税金が課される可能性もあるため、
事前にどれくらいの費用がかかるか知り、
準備しておくことが大切です。

マンションの売却にかかる諸費用

マンションの売却にかかる諸費用の総額は、売却金額の4％弱程度です（ただし、譲渡所得税は除きます。）3,000万円でマンションを売却した場合は、100万円以上の諸費用がかかることもあります。諸費用の内訳の一例は次のとおりです。

仲介手数料とは、マンションの売買を仲介する不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立した後に支払います。契約時と決済時に半金ずつ支払うのが一般的です。

出典：以下国税庁ホームページより

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

不動産売買契約書は、印紙税の課税文書に該当します。税額は上記のとおりで、2027年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率の対象です。なお、印紙税は「課税文書」に課される税金のため、文書が発行されない電子契約は非課税となります。

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、決済時までにローンを完済します。完済時には、マンションに設定されている抵当権を抹消するための費用が必要です。抵当権抹消費用の内訳は、登録免許税と（司法書士を利用する場合は）司法書士報酬です。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円。土地と建物は別の登記となるため、登録免許税は基本的に2,000円です。敷地が2つ以上に分かれて登記されているマンションは、土地の数だけ別途1,000円が課されます。司法書士報酬は、15,000円〜18,000円程度が相場です。

住宅ローンを完済する際は、金融機関に完済手数料を支払います。金額は金融機関によって異なりますが、窓口で手続きする場合は11,000円〜55,000円程度です。

決済・引き渡し前に支払わなければならない費用も...

マンション売却時の入出金の流れ

中古マンションの売買は、売買契約と物件の引き渡しまで１ヶ月程度の期間が空くのが一般的です。この間に売主は物件を引き渡す準備をし、買主は住宅ローンの本審査を通し、融資の契約をします。
売買契約時には物件価格の5〜10％程度の手付金を受領し、手付金を除いた残代金は物件引き渡し時に受領します。
売買契約時に必要な諸費用は、仲介手数料（半金が一般的）と印紙税です。売買契約時に手付金は受領するものの、契約の内容によっては手付金を返還しなければならなくなる場合もあるので、手付金相当額は手元に残しておき、手数料は別途用意しておくのが望ましいでしょう。その他にも手付金には以下のような役割があります。

【手付金の役割】

・解約手付：売主は、原則として、受け取った手付金の倍額を現実に提供することで解約できる

・違約手付：債務不履行があった場合の違約金となる

・証約手付：売買が成立したことを証明する

また、売買契約前には、状況に応じてハウスクリーニングや建物状況調査、ホームステージングなどが必要になる可能性もあります。これらの費用は基本的に仲介手数料に含まれていないため、別途、費用を支払う必要があります。

※1ハウスクリーニングとは？

プロによる住まいの清掃。買主に好印象を持ってもらいやすくなる。

※2建物状況調査とは？

既存の建物について、構造耐力上の安全性や雨漏り・水漏れ等の観点からその状態を確認すること。「検査済み」という安心が魅力を高める。

※3ホームステージングとは？

売却予定の居室にインテリア等を配置するなどして、その物件に魅力を付加するサービス。

東急コミュニティーがご紹介する東急リバブルでは
お客様の売却活動をお手伝いするサービスを豊富に取りそろえています

マンション売却で課される
「譲渡所得税」ってなに？

マンションの売却で「譲渡所得」が出た場合は「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課されます。譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指しますが、購入時と売却時の価格差ではなく、次の計算式で算出します。

譲渡所得の算出には取得費が必要なのですが、購入時の売買契約書を紛失するなどして取得費が不明な場合は、売却金額の5％で取得したとみなされてしまうため、譲渡所得が出る可能性が高くなります。ただ、この場合も譲渡所得が3,000万円に満たないのであれば、3000万円特別控除の適用によって譲渡所得をゼロにできます。

譲渡所得にかかる税率は、所有期間5年以下の場合は39.63％（所得税30.63％・住民税9％）、5年超の場合は20.315％（所得税15.315％・住民税5％）です。ただし、自宅マンションを売却する場合は「3,000万円特別控除（マイホーム特例）」や「軽減税率の特例」などの控除特例が適用できる可能性があります。とくに3,000万円特別控除は控除額が非常に大きいため、適用要件をよく確認しておきましょう。なお、譲渡所得が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。

3,000万円特別控除の主な適用要件

●現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。）等

●売った年の前年および前々年にこの特例（一部例外があります。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

●売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

●親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

※その他にも要件がありますので、詳しくは以下国税庁HPへ

マイホームを売ったときの特例

※こちらのページもご参照ください

マンションの売却で活用できる控除特例まとめ「譲渡所得税」を抑えるにはどうすればいいの？