暮らしの窓WEB（東急コミュニティー）

「暮らしの窓とは」

マンションのライフスタイルを彩る
様々な情報をお届けします。

STOP空き家！大家さん始めます

賃貸経営で起こりがちな
入居者トラブルに備えるには？

賃貸経営では、思いがけないトラブルが起こることもあります。
トラブルが起きたときのポイントは、
迅速かつ適切な対応をすること。
対応次第では、問題の深刻化や収益悪化も懸念されます。
今回は、賃貸住宅で起こりがちな3つのトラブルと
対応策を紹介します。
想定される入居者トラブルを知って、万一に備えましょう。

2022年度の1ヶ月の家賃滞納率は、全国で0.8％。関西圏では3％を超えています。家賃滞納は、収入減に直結するトラブルです。督促したり、連帯保証人や保証会社とやり取りする必要があり、すぐに退去を迫ることもできないことから、空室以上に厄介なトラブルといえるでしょう。

1か月滞納率と比較すると2カ月滞納率は減少しています。

※イラストはイメージです

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第27回賃貸住宅市場景況感調査（2022年4月～2023年3月）」

https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan27.pdf

※滞納率は、入居戸数に対する滞納戸数の割合であり、家賃債務保証会社からの代位弁済も滞納戸数とした。

※1ヶ月滞納は30日以降でも入金されないもの、2ヶ月滞納は60日以降でも入金されないものを指す。

1か月滞納率と比較すると2カ月滞納率は減少しています。

※イラストはイメージです

対応策

オーナーが入居者に対してとる対応は
「連帯保証人をつける場合」と「家賃保証会社を利用する場合」とで異なります。

連帯保証人をつける場合（強制退去の流れ）

上記の手続きは、基本的にオーナー自身が行う必要があります。賃貸管理会社は、入金が確認できない事実を入居者に伝えることはできますが、法的紛議（裁判）に発展する可能性がある段階における滞納者への督促は「非弁行為」にあたる可能性があるため、単独で行うことはできません。

家賃保証会社を利用する場合

近年は、民法改正や貸主・借主の高齢化、家族関係の希薄化などを背景に、連帯保証人に代えて家賃保証会社を利用することが主流となっています。保証会社には「収納代行型」「代位弁済型」がありますが、ここでは「収納代行型」の家賃保証会社を前提として家賃滞納の対応策を解説します。
家賃滞納が発生した際、保証会社が家賃を立て替えてオーナーに支払います。入居者への督促は、保証会社が行いますので、基本的には、オーナーが入居者に対して督促を行う必要はありません。

家賃保証会社を利用していれば安心なの？

家賃保証会社は「当事者」として入居者に家賃支払いの督促などができますが、保証会社も民間企業のため、倒産するリスクも考慮しなければなりません。保証会社が倒産すると、家賃を保証してくれる人や機関が不在の状態になります。すでに滞納が見られる場合は、連帯保証人や別の保証会社をつけることは難しく、

家賃保証会社は「当事者」として入居者に家賃支払いの督促などができますが、保証会社も民間企業のため、倒産するリスクも考慮しなければなりません。保証会社が倒産すると、家賃を保証してくれる人や機関が不在の状態になります。すでに滞納が見られる場合は、連帯保証人や別の保証会社をつけることは難しく、家賃回収業務のすべてをオーナーが行わなければならないことにもなってしまいかねません。

家賃回収業務のすべてをオーナーが行わなければならないことにもなってしまいかねません。

空室リスク・家賃滞納リスク対策として
「サブリース」という方法も

マンションは、多くの世帯が暮らす集合住宅です。隣合う住戸などから、入居者による騒音やゴミ出しなどに関するマナー違反に苦情が入るケースもあります。逆に、入居者からマンションの別の住戸による騒音やマナー違反に対して苦情が入る可能性も。環境省によれば、近年は地方公共団体に寄せられる騒音に係る苦情の件数が増加傾向にあります。

マンションは、多くの世帯が暮らす集合住宅です。隣合う住戸などから、入居者による騒音やゴミ出しなどに関するマナー違反に苦情が入るケースもあります。逆に、入居者からマンションの別の住戸による騒音やマナー違反に対して苦情が入る可能性も。音の感じ方やマナーについては人によって尺度が異なるため、対応が難しいトラブルの一つといえるでしょう。

※イラストはイメージです

これは、コロナ禍を経て在宅期間が伸びたことに起因するものと考えられます。音の感じ方やマナーについては人によって尺度が異なるため、対応が難しいトラブルの一つといえるでしょう。

対応策

入居者に対して苦情が入った場合

マンションの住人から入居者に対して苦情が入った場合は、苦情の詳細をヒアリングし、入居者に伝えます。受忍限度を超える騒音や用法遵守義務違反に該当するマナー違反が見られる場合であっても、

マンションの住人から入居者に対して苦情が入った場合は、苦情の詳細をヒアリングし、入居者に伝えます。受忍限度を超える騒音や用法遵守義務違反に該当するマナー違反が見られる場合であっても、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたといえなければ、退去させることが難しいといえるでしょう。

賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたといえなければ、退去させることが難しいといえるでしょう。

夜間に迷惑になるレベルの騒音を出すなど、明らかに入居者に非があると考えられる場合には改善を求めましょう。賃貸住宅の入居者には、契約により使用目的や使用方法が定められている場合にはそれに従い、定めがない

夜間に迷惑になるレベルの騒音を出すなど、明らかに入居者に非があると考えられる場合には改善を求めましょう。賃貸住宅の入居者には、契約により使用目的や使用方法が定められている場合にはそれに従い、定めがない場合でも目的物の性質に応じた適切な使用方法をとらなければならないという「用法遵守義務」があるため、迷惑行為はこれに違反している状態と考えられます。

場合でも目的物の性質に応じた適切な使用方法をとらなければならないという「用法遵守義務」があるため、迷惑行為はこれに違反している状態と考えられます。

一方、子どもの足音や一般的に生じる生活音などを発生している状態では、受忍限度を超える騒音とはいえず、

一方、子どもの足音や一般的に生じる生活音などを発生している状態では、受忍限度を超える騒音とはいえず、用法遵守義務違反に当たりません。このような場合は、あくまで「お願い」として隣人への配慮を求めましょう。

用法遵守義務違反に当たりません。このような場合は、あくまで「お願い」として隣人への配慮を求めましょう。

入居者から苦情が入った場合

入居者から他のマンション住人の発する騒音に苦情が入った場合は、騒音を発している人に直接伝えることは避け、管理組合やマンションの管理会社に報告しましょう。管理組合や管理会社次第ですが、事実関係の調査や掲示板での注意喚起、文書の投函などの対応

入居者から他のマンション住人の発する騒音に苦情が入った場合は、騒音を発している人に直接伝えることは避け、管理組合やマンションの管理会社に報告しましょう。管理組合や管理会社次第ですが、事実関係の調査や掲示板での注意喚起、文書の投函などの対応をしてくれるはずです。それでも改善が見られない場合は、話し合いで解決するしかありません。

をしてくれるはずです。それでも改善が見られない場合は、話し合いで解決するしかありません。

賃貸住宅の設備が故障した場合は、入居者が故意に設備を壊したり、清掃や管理を怠ったりしたことが原因ではない限り、基本的にオーナーが修繕費用を負担します。

台風や地震などの自然災害が原因による設備の故障は、オーナーにも入居者にも過失はありませんが、民法では「使用可能な状態で貸し出す」ことが家主の義務とされているため、家主が修繕費を負担しなければなりません。

ただし、オーナーが修繕しなければならないのは、基本的に「初期設備」に限られます。

※イラストはイメージです

ただし、オーナーが修繕しなければならないのは、基本的に「初期設備」に限られます。

「初期設備」と「残置物」

初期設備とは、住宅に基本的に備わっている水まわり設備や給湯器、ガスコンロ、温水洗浄便座などを指します。一方、前の入居者が置いていった設備のことを「残置物」と呼びます。オーナーが修繕しなければならないのは、初期設備です。

対応策

2020年4月の民法改正により「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が変わりました。従来までは、設備の一部が使えない状態になっている場合、入居者が「賃料減額請求ができる」とされていましたが、現行制度では「賃料は減額される」とより強い表現になっています。

改正民法611条
賃貸物の一部滅失等による賃料の減額等

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」に明記されている減額割合および免責日数は、右記のとおりです。たとえば、電気が使えない状態が2日を超えると、賃料を40％減額しなければなりません。ガイドラインはあくまで目安を示すものですが、減額請求の根拠や賃貸借契約の基軸となり得ます。基本的に、上記の免責日数内に修繕できる体制を整えておきましょう。

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf

※入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除きます。

※台風や震災等の天災で、貸主・借主の双方に責任が無い場合も賃料の減額が認められます。ただし、電気・ガス・水道等の停止が貸室設備の不具合を原因とするものでなく、供給元の帰責事由に基づく場合は、この限りではございません。

※全壊等により使用及び収益をすることが出来なくなった場合は、賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインの対象外です。

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf

※入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除きます。

※全壊等により使用及び収益をすることが出来なくなった場合は、賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインの対象外です。

賃貸管理会社の役割

入居者トラブルの対応は、健全な賃貸経営において不可欠です。とはいえ、早急かつ適切な対応をすることは難しいもの。賃貸管理会社は、賃料査定や貸し方の提案、入居者募集などに加え、賃貸経営中のトラブル対応も業務の一つとしています。入居審査や賃料の徴収、滞納があった場合の督促やトラブル対応をプロに委託することで、家主の負担は大きく軽減するでしょう。さらに、トラブルの早期解決にも期待できます。