貸したい

賃貸借契約の種類による違い

急な転勤で自宅マンションを貸し出す場合、どんなことに気をつければいいのでしょうか。

トラブルを避けるために必ず知っておきたい、賃貸借契約の種類による違いについて解説します。

賃貸借契約には2種類ある

マンションを貸し出すとは、借主と賃貸借契約を結んで大家さん（＝貸主）になることです。

この賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。

普通賃貸借契約とは

・契約期間は2年が多い

・契約更新あり

・借主が更新を希望している場合、
貸主は正当な理由がない限り拒絶できない

・特約があれば借主側から中途解約も可能

「転勤期間が終わるので、自宅に戻りたい」との貸主の事情は、更新を拒絶できる正当な理由とは認められません。いったんマンションを貸すと、貸主が使いたいときに退去してもらうのは困難です。借主に有利な契約形態といえます。

定期賃貸借契約とは

・契約期間は制限なし

・契約更新なし

・期間満了で契約は終了。
借主は退去し、物件は返還される

・双方が合意すれば再契約は可能

契約更新がないので、契約期間が満了した時点で契約は終了。確実にマンションを返してもらえる、貸主に有利な契約形態です。「転勤中の3年間だけ貸し出したい」というような場合は、こちらを選択するのがおすすめです。

定期賃貸借契約の注意点

転勤の期間が事前にわかっており、戻ったらまた住むつもりであれば、期間満了時点で確実にマンションを返してもらえる定期賃貸借契約にしておくと安心です。ただし、いくつか注意点もあります。

1.賃料相場は安め

定期賃貸借契約は借主に不利な契約なので、普通賃貸借契約の物件に比べて借り手を見つけにくい傾向があります。賃料相場も、普通借家契約物件の70〜90％（契約期間やエリアによって異なる）ほどになります。

2.契約・管理事務が煩雑

定期賃貸借契約を結ぶためには、契約時に更新がなく、期間満了で終了する旨を書面で通知するなど、満たすべき要件がいくつかあります。もし忘れると普通賃貸借契約になってしまいます。

3.住宅ローンを借りた銀行の了承が必要

住宅ローンが残っているマンションを貸す場合、事前に金融機関の了承を得ておく必要があります。金融機関によっては、賃貸住宅向けのローンに切り替えになります。また賃貸中は、住宅ローン控除は受けられません。

マンションの貸し出しは経験豊富な
管理会社に依頼を！

定期賃貸借契約での貸し出しは、普通賃貸借契約の場合とは賃料相場が違うので、「定期賃貸借で貸したらいくらになるか」をしっかり査定してくれ、煩雑な契約事務にも慣れている、経験豊富な管理会社を選ぶことが大切です。

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