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ローン・税金・賃貸借契約・管理に注意

自宅マンションから転居が必要になったとき、
多くの方が悩むのが「売る」か「貸す」か。
売却すればまとまった資金が得られますが、
インフレ傾向にある現在は、マンションを所有し続けて運用する
メリットも大きくなる可能性があるといえるでしょう。
しかし、自宅マンションを賃貸に出すうえでは注意点もあります。

マンションの住宅ローンが残っている場合、原則的にそのままの状態で第三者に貸し出すことはできません。住宅ローンとは、居住用の住まいを取得するためのローンです。第三者に貸し出す場合は、原則的に住宅ローンを完済する、もしくは不動産投資用ローンに借り換える必要があります。

金融機関は、転送不要郵便にて融資住宅あてに融資額残高証明書を送るなどして、定期的に債務者またはその家族が実際に居住中かどうか確認しています。住宅ローン残債がある状態で第三者に貸し出していることが発覚すると、一括返済を強いられる可能性もあります。

住宅ローンがある状態での
賃貸が認められるケースも

原則的に、住宅ローン残債のある自宅を第三者に貸し出すことはできません。
しかし、転勤などによる一時的な賃貸であれば、住宅ローンの完済や不動産投資ローンへの借り換えなしに貸し出すことが認められる可能性があります。ただこの場合も、金融機関に無断で賃貸に出すのはNG。事前に相談したうえで判断を仰ぎましょう。

※イラストはイメージです

マンションの売却で譲渡所得が出た場合、所得税・住民税（譲渡所得税）が課されます。しかし、自己居住用マンションの売却であれば一定の要件を充たした場合「3,000万円特別控除（マイホーム特例）」や「軽減税率の特例」を適用することで、大幅な節税が可能です。

それぞれの一定の要件については、国税庁HPをご参照ください。
［国税庁ホームページ］
（マイホーム特例）No.3302 マイホームを売ったときの特例、
（軽減税率の特例）No.3305 マイホーム売ったときの軽減税率の特例

3,000万円特別控除
（マイホーム特例）

3,000万円の特別控除（マイホーム特例）とは、一定の要件を充たしたマイホームを売却したときに出た譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例です。
3,000万円以上の譲渡所得が出るのは稀のため、多くの場合、譲渡所得税額をゼロとすることができます。

軽減税率の特例

3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得が控除しきれない場合は、売った年の1月1日において売ったマンションの所有期間10年を超えているなど、一定の要件を充たしたマイホームに限り、軽減税率の特例によって税率を引き下げることができます。
所有期間が5年を超える場合の税率は、通常20.315％（所得税15.315％・住民税5％）ですが、この特例を適用することで、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％（所得税10.21％・住民税４%）に引き下がります。

※所得税には、復興特別所得税を含む（平成25年から令和19年まで）。

ただし、これらの特例には適用期限があります。期限は、住まなくなった日から3年が経過した日が属する年末まで。賃貸に出した後、この期限以降に売却してもこれらの特例は適用できません。

軽減税率の特例

※所得税には、復興特別所得税を含む（平成25年から令和19年まで）。

※イラストはイメージです

※こちらのページもご参照ください

マンションの売却で活用できる控除特例まとめ「譲渡所得税」を抑えるにはどうすればいいの？

再び自分や家族が住めるということも、自宅を売らずに貸し出すメリットの一つといえるでしょう。しかし、賃貸借契約の種類によっては家主の都合で退去してもらえない可能性もあるため注意が必要です。

普通建物賃貸借契約では、少なくとも正当な事由がない限り貸主からの解約ができません。正当な事由とは、過去の判例から「賃貸借を終了させ明渡しを認めることが賃貸借当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らし妥当と認むべき理由」と解釈されます。

貸主が再び住むという事情は、正当な事由の有無を判断する際に考慮され得る事由であるものの、確実に借主が賃貸借契約の終了と明け渡しを認めてくれるとは限りません。転勤などで一時的にマンションを貸し出す場合は、契約期間が決まっていて更新がない定期建物賃貸借契約も検討しましょう。

※イラストはイメージです

※こちらのページもご参照ください

急な転勤！住んでいるマンションはどうする？定期賃貸借契約を活用する

賃貸中の管理は賃貸管理会社に委託できますが、マンションを貸しても所有者であること自体は変わらず、管理組合の一員であることにも変わりありません。

かつて、マンションの標準管理規約には「理事および監事はマンションに現に居住する組合員から選任する」と表記されていましたが、2011年の改正で「組合員のうちから選任する」という表記に変わりました。

つまり、居住していない場合も理事などに選任される可能性があるということです。管理規約次第ではありますが、輪番制で理事などを決めるマンションも見られるため注意しましょう。

また、管理費や修繕積立金の支払い義務も継続します。ただし、これらの費用は、賃貸経営の経費として計上が可能です。

※イラストはイメージです

相続したマンションを
賃貸に出すときの注意点

マンションを相続した場合、速やかな相続登記が肝要です。
相続登記を怠ったままですと、相続人の子や孫が相続人となったときに、権利関係の把握が難しくなったり、相続に関連する手続の手間が増えたりするおそれがあります。
2024年4月には、これまで任意だった相続登記の義務化もスタートしました。
相続によってその所有権の取得を知った日、あるいは遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければ、原則的に10万円以下の過料の適用対象となります。
2024年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。

自宅マンションを賃貸に出すときの
4つの注意点まとめ

原則的にローンの借り換えが必要

控除特例が利用できなくなる可能性がある

自分が再び住みたいときに
退去してもらえるとは限らない

維持・管理の手間はゼロにはならない

自宅マンションを賃貸住宅として活用する大きなメリットは、資産として継続保有することで、長期的に利益を得られる可能性があることです。賃貸をご検討なら、東急コミュニティーにご相談ください。

東急コミュニティーがご紹介する東急住宅リースでは、賃貸に出す前のご不安の解消から賃貸に出した後のサポート、リノベーション、売買などのご相談にも対応しております。東急住宅リースの賃貸管理戸数は、140,841戸(2024年12月末現在）。ご所有の不動産に関するさまざまな問題を東急グループ一丸となって解決いたします。

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